Umowa o roboty budowlane jest regulowana odpowiednimi przepisami Kodeksu cywilnego. W praktyce to jednak strony tego zobowiązania mają ostatnie zdanie w jakiej postaci zostanie podpisany ich kontrakt. Inwestor i wykonawca decydują co powinna zawierać umowa o roboty budowlane.
Co to jest umowa o roboty budowlane?
Umowa o roboty budowlane jest umową nazwaną, której podstawowym przedmiotem jest wybudowanie nowego lub remont, względnie modernizacja już istniejącego obiektu architektonicznego. Stronami tej umowy są inwestor – zamawiający wykonanie określonych prac oraz wykonawca – podmiot, który będzie realizował za odpłatnością zlecenie inwestora.
Umowa o roboty budowlane jest dosyć rozbudowanym kontraktem, przynajmniej takim w założeniu powinna być. Proces budowy jakiegokolwiek obiektu wymaga bowiem nie tylko zgromadzenia odpowiednich decyzji administracyjnych, ale także i planów architektonicznych oraz precyzyjnego określenia wszystkich obowiązków inwestora i wykonawcy.
Treść umowy o roboty budowlane
Umowa o roboty budowalne może zostać zawarta w każdej dowolnej formie, również w formie ustnej. Najbezpieczniej jest jednak sporządzić ją co najmniej w zwykłej formie pisemnej, tak, aby w przypadku ewentualnych sporów każda ze stron wiedziała do czego dokładnie się zobowiązała.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 31 lipca 2020 r. (sygn. akt I AGa 99/19), zgodnie z art. 648 § 1 KC umowa o roboty budowlane wymaga zachowania formy pisemnej ad probationem (dla celów dowodowych). Oznacza to, że dla ważności tej umowy ustawodawca nie zastrzegł żadnej formy szczególnej, zatem można ją zawrzeć również ustnie lub w sposób dorozumiany.
W związku z tym możliwe jest ustalenie treści tej umowy także na podstawie dowodu z zeznań świadków oraz z przesłuchania stron, zwłaszcza, że w świetle unormowania ogólnego, przepisów o formie pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami. Zastrzeżenie kary umownej (art. 483 § 1 KC.) wymaga akceptacji przez obie strony umowy. Karę umowną ustanawia się bowiem w drodze dwustronnej czynności prawnej, a nie w drodze jednostronnego oświadczenia wierzyciela.
Brak zgodnych oświadczeń woli stron w zakresie ustalenia wysokości kar umownych oznacza, że w tej części brak jest podstawy prawnej dla tego roszczenia.
W umowie o roboty budowlane powinny się znaleźć następujące informacje:
- data i miejsce sporządzenia umowy,
- prawidłowe określenie stron zobowiązania, względnie także ich przedstawicieli,
- dokładny opis przedmiotu umowy wraz z wyróżnieniem opisu nieruchomości, na której prowadzone będą odpowiednie prace oraz załączeniem wszelkich pozwoleń na budowę wymaganych prawem,
- wskazanie wynagrodzenia należnego wykonawcy, formy i sposobu jego uiszczenia,
- opis praw i obowiązków każdej ze stron zobowiązania,
- określenie okoliczności, które uzasadniają wcześniejsze wypowiedzenie umowy,
- podpisy stron oraz wymienienie załączników.
W umowach o roboty budowlane bardzo często pojawiają się dodatkowe postanowienia takie jak kary umowne, gwarancje udzielane przez wykonawcę oraz jego odpowiedzialność za ewentualne szkody (widoczne tak przy odbiorze obiektu, jak i w późniejszym czasie). Powyższe elementy nie są jednak obowiązkowe, więc ich pojawienie się a także konkretny kształt zależą wyłącznie od zgodnej woli inwestora oraz wykonawcy.
Przedmiot umowy o roboty budowlane
Umowa o roboty budowlane, podobnie jak umowa o dzieło jest zobowiązaniem rezultatu. W umowie o dzieło strony muszą oznaczyć dzieło, a w umowie o roboty budowlane określić „obiekt”, który ma zostać przez wykonawcę oddany.
Różnica polega na tym, że „obiekt” ma być wykonany zgodnie z projektem, który stanowi część składową umowy (argument z art. 649 KC). Oznacza to, że podobnie jak w umowie o dzieło efekt zleconych czynności powinien zostać precyzyjnie określony projektem.
Umowa o roboty budowlane jest podtypem umowy o dzieło, a kryterium odróżniającym jest wielkość i złożoność danej inwestycji - umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych. Cechuje się takimi elementami jak:
- zastosowanie dokumentacji projektowej,
- korzystanie z dziennika budowy,
- przekazanie terenu budowy, lub jego wyodrębnionej części,
- występowanie zinstytucjonalizowanego nadzoru.
Przez „obiekt” w rozumieniu art. 647 KC rozumie się każdy zmaterializowany rezultat robót budowlanych lub będący efektem tych robót nakład na rzecz, który może zwiększać jej wartość i użyteczność jeżeli zostanie wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Obiektem w rozumieniu art. 647 KC mogą być zarówno konstrukcje naziemne, jak i podziemne, powiązane z gruntem i wykonywane w drodze robót prowadzonych zgodnie z projektem oraz wymaganiami wiedzy technicznej
Kto sporządza umowę o roboty budowlane?
Umowa o roboty budowlane może być sporządzona przez strony zobowiązania, może być oczywiście skonstruowana przez prawnika (adwokata, radcę prawne, doradcę prawnego albo notariusza). W tym pierwszym przypadku jej koszty są oczywiście praktycznie zerowe. Opcja pomocy prawnika będzie jednak kosztowała – wysokość wynagrodzenia jest uzależniona tak naprawdę od nakładu pracy, a w przypadku formy notarialnej od wartości przedmiotu zobowiązania. Z reguły koszt umowy sporządzonej przez profesjonalistę mieści się w zakresie od 300 do nawet kilku tysięcy złotych.
Treść artykułu napisana we współpracy z kancelarią JCZ Kancelaria Radców Prawnych. Jeżeli szukają Państwo pomocy prawnej w temacie opisanym powyżej to serdecznie zapraszamy do kontaktu bezpośredniego z kancelarią. Kancelaria świadczy profesjonalną pomoc prawną dla klientów z całej Polski. Zapraszamy do kontaktu telefonicznego lub mailowego.
JCZ Kancelaria Radców Prawnych Bydgoszcz
Jagiellońska 69/1,
85-027 Bydgoszcz
tel. 603774089
biuro@jczkancelaria.pl
Polecamy również: