Zakup mieszkania to poważna decyzja, która musi być poprzedzona dokładną analizą kosztów oraz odpowiednim planem, dzięki któremu przy nabywaniu mieszkania nic nam nie umknie. Zakup mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z jeszcze większą ilością formalności, jednak nie jest to tak trudne, jak mogłoby się wydawać.
W większości przypadków niezbędny do tego wszystkiego jest kredyt hipoteczny dostępny na https://www.totalmoney.pl/kredyty_hipoteczne . Jak więc wygląda kupno mieszkania z rynku pierwotnego na kredyt?
Kredyt hipoteczny a wcześniejsze ustalenia z deweloperem
Zanim wybierzesz konkretne mieszkanie, należy najpierw sprawdzić opinie o danej firmie deweloperskiej, a także skontrolować numer NIP w bazie KRS, REGON i CEIDG. Zdarza się bowiem, że klienci trafiają na nieuczciwych deweloperów, którzy znikają razem z pieniędzmi. Kiedy już mamy pewność, co do rzetelności firmy, wówczas można myśleć o rezerwacji mieszkania. Oczywiście warto mieć wcześniej sprawdzoną swoją zdolność kredytową, gdyż aby wszcząć procedurę kredytową w banku, należy podpisać umowę deweloperską, umowę rezerwacyjną lub przedwstępną. Pierwsza z nich oznacza, że deweloper zobowiązuje się wybudować nieruchomość i przenieść prawa własności. Podpisuje się ją z udziałem notariusza i zawarte są w niej takie informacje, jak cena, informacje o działce, terminarz, kwestia usytuowania budynku na działce, standard wykończenia, parametry techniczne, układ oraz powierzchnia mieszkania. Umowa przedwstępna dotyczy wyłącznie transakcji, bez uwzględnienia procesu budowy, a przy tym pojawia się konieczność zapłacenia deweloperowi zaliczki lub zadatku. Jest to o tyle wygodne rozwiązanie, że najczęściej w przypadku rezygnacji przez klienta z zakupu nieruchomości, wpłacona kwota jest zwracana na jego konto.
Kredyt hipoteczny – czy można zabezpieczyć się przed negatywną decyzją banku?
Jeśli jako klient banku miałeś do czynienia z odmową kredytu hipotecznego, mimo że wpłaciłeś już zaliczkę lub zadatek dla dewelopera, wówczas jedynym skutecznym rozwiązaniem jest żądanie zwrotu włożonych pieniędzy na podstawie umowy. Stąd też taka umowa rezerwacyjna powinna zawierać informację o możliwości zwrotu zadatku w sytuacji rezygnacji z zakupu.
Jakie dokumenty przygotować, jeśli decydujemy się na kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku pierwotnego?
Każdy bank może mieć inne procedury w kwestii kredytu hipotecznego. Z reguły jednak potrzebne są takie same dokumenty, w tym:
- pozwolenie na budowę
- dokument o zakończeniu budowy, jeśli została ona już zakończona – pozwolenie na użytkowanie
- wypis oraz wyrys z rejestru gruntów
- wzmianki z Księgi Wieczystej
- oświadczenie firmy deweloperskiej na druku bankowym
- wzór umowy deweloperskiej
- prospekt inwestycji
- ewentualne pełnomocnictwo do reprezentacji osoby podpisującej dokumenty
- umowa rezerwacyjna wraz z rzutem lokalu.
Przy rozpoczęciu procedury starania się o kredyt hipoteczny warto od razu mieć na uwadze takie kwestie, jak ubezpieczenie pomostowe czy karencja w spłacie kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie pomostowe jest istotnym zabezpieczeniem prawa do hipoteki dla banku, który udziela nam kredytu. Natomiast karencja jest po prostu zwłoką w spłacie zobowiązania, kiedy klient może nie spłacać części kapitałowej rat, np. wtedy, gdy jest w trudniejszej sytuacji finansowej.
Ponadto dobrze jest wiedzieć, że za pomocą kredytu hipotecznego można skredytować nie tylko sam zakup nieruchomości, ale również jej remont i – w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego – wykończenie.
Jakie koszty zawiera kredyt hipoteczny?
Kredyt na mieszkanie z rynku pierwotnego to zobowiązanie, które zawiera szereg różnego rodzaju kosztów. Pierwszą kwestią jest oprocentowanie, które powinno być jak najniższe. Niemniej jednak samo niskie oprocentowanie to nie wszystko. Całkowity koszt spłaty może być bowiem zawyżony w wyniku dużej marży kredytu hipotecznego, opłaty przygotowawczej, ubezpieczenia hipoteki czy usługi cross-sell. Poza tym ważny jest tu też termin spłaty. Im dłuższy jest okres kredytowania, tym więcej jest rat, a więc miesięczne koszty spłaty są niższe, ale odsetki znacznie większe. Najbardziej na całkowity koszt spłaty wpływa wkład własny. Banki określają minimalną wartość wkładu własnego, aczkolwiek warto zgromadzić jak największe oszczędności na ten cel, gdyż mniejsza suma pożyczona od banku to mniejsze koszty dodatkowe.
Kredyt hipoteczny na nowe mieszkanie – poszczególne etapy wnioskowania
Na początku należy sprawdzić swoją zdolność kredytową u eksperta kredytowego, np. w banku. Dzięki temu ustalisz, na jakie mieszkanie możesz sobie pozwolić, co ułatwi poszukiwania. Następnie możesz już wybrać konkretną nieruchomość, oczywiście po uprzednim zbadaniu sytuacji firmy deweloperskiej. Kolejnym krokiem będzie wybranie najkorzystniejszej oferty kredytowej, najlepiej przy pomocy rankingu lub kalkulatora kredytowego. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto jeszcze próbować negocjować cenę mieszkania z deweloperem. Pamiętaj, że sama umowa ma mieć formę aktu notarialnego.
Po tym wszystkim należy skompletować wszystkie dokumenty wymagane przy kredycie oraz złożyć wnioski w kilku bankach – przynajmniej w trzech, by mieć pewność, że któryś z nich pozytywnie go rozpatrzy i by móc przy tym wybrać najkorzystniejszą ofertę. Po otrzymaniu decyzji podpisuje się umowę kredytową oraz przekazuje się deweloperowi środki, które częściowo należy pokryć samodzielnie, gdyż dopiero później robi to bank, w zależności od transzy. Ponadto większość instytucji finansowych zanim uruchomi kolejną transzę kredytu, wymaga od klienta inspekcji i złożenia dyspozycji uruchomienia następnej transzy.
W momencie, gdy mieszkanie jest gotowe do oddania, podpisuje się akt notarialny. Jako klient musisz zgłosić się do notariusza lub sądu, aby ustanowić hipotekę na rzecz banku, zaś notariusz w Twoim imieniu opłaca podatek PCC3. Należy pamiętać też, że po wyodrębnieniu księgi wieczystej i ustanowieniu hipoteki trzeba się zgłosić do banku, by anulować ubezpieczenie pomostowe i obniżyć oprocentowanie kredytu.